Si vous songez à vendre un bien immobilier qui n’est pas considéré comme votre résidence principale, vous allez très certainement réaliser une plus-value immobilière sur laquelle vous allez devoir payer des impôts.
Heureusement, le régime fiscal de la plus-value immobilier vous offre la possibilité de réduire voire d'annuler complètement votre impôt sur la plus-value immobilière en déduisant certains frais.
Découvrons ensemble ce qu'est la plus-value immobilière, comment la calculer et quels sont les frais déductibles (et non déductibles) de l'impôt sur la plus-value immobilière.
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Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
Lors de la vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain à bâtir, le prix de vente est généralement plus élevé que le prix auquel ce bien a été acheté, la différence entre ces deux montants est ce que l’on appelle la plus-value immobilière.
Si vous vendez un bien immobilier qui n'est pas considéré comme votre résidence principale et que vous réalisez une plus-value immobilier, cette dernière sera imposée à 19%.
À titre d’exemple pour le calcul de la plus-value immobilière, supposons que vous ayez acheté un bien qui n’est pas votre résidence principale pour 100 000 € et décidez de le vendre à 140 000 €, alors la plus-value immobilière qui est la différence entre les deux montants s’élève à 40 000 €.
Puisque la plus-value immobilière dans ce cas est imposable, vous serez imposé(e) à 19%, soit 7600 €.
Si le vendeur a reçu le bien en question à la suite d’une donation ou d’une succession, le prix d’achat est remplacé par tous les frais payés lors du processus de transmission.
Les frais déductibles d'une plus-value immobilière
Le régime fiscal de la plus-value immobilière permet une réduction des impôts qui doivent être payés en déduisant certains frais.
Les frais de vente
Cette catégorie comprend tous les frais payés lors du processus de vente. Ceux-ci comprennent les frais de notaire et les frais d’enregistrement qui sont généralement compris entre 7% et 8%.
Ces frais de vente ne seront pas déduits des impôts sur la plus-value immobilière si le bien en question a été transmis par le biais d'une donation ou d’une héritage.
Certains types de travaux de construction
Il existe certains types de travaux de construction qui dans le cas où ils ont eu lieu dans la propriété en question, peuvent être évalués et ajoutés au prix d’achat pour réduire les taxes sur la plus-value immobilière,.
Les types de travaux en questions sont: la reconstruction, l’agrandissement, quelques travaux d’extensions (comme la construction d’un garage ou une véranda) et l’amélioration de la propriété (comme la rénovation énergétique). Cependant, ils ne peuvent être déduits que s’il existe des reçus prouvant que ces travaux ont bien eu lieu dans la propriété.
Si la bien immobilier appartient au vendeur depuis 5 ans ou plus, les travaux de construction peuvent être évalués à 15% du prix d’achat et le vendeur n’aura pas besoin de présenter de documents prouvant que ces travaux de construction ont eu lieu.
Honoraires de l’architecte
Les honoraires de l’architecte peuvent également être déduits de la plus-value immobilière.
Autres frais liés au processus de vente
Il existe d’autres types de frais déductibles qui peuvent être ajoutés au prix d’achat de la propriété qui comprennent et faire baisser le montant de l'impôt sur la plus-value immobilière : les frais éventuellement payés à une agence immobilière dans le cadre de la vente du bien ou les frais liés aux différents diagnostics obligatoires (Diagnostic de performance énergétique - DPE / Constat de risque d'exposition au plomb - Crep / État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante / etc.).
En tenant compte des différents types de frais déductibles mentionnés ci-dessus, vous serez – dans la plupart des cas – en capacité de majorer le prix d’achat d’au moins 22,5%.
Les cas d'exonération d'impôt sur la plus-value immobilière
Voici les cas où vous pouvez être exonéré(e) d'impôts sur la plus-value immobilière:
- Si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €.
- Si vous avez été propriétaire du bien immobilier vendu pendant 22 ans ou plus.
- Si vous n'étiez pas propriétaire d’une résidence principale pendant les 4 années précédant la vente et que le montant de la vente servira à acheter ou à construire une résidence principale pendant les 2 années suivantes
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