Le bail réel solidaire (BRS) et la location-accession sont deux dispositifs qui ont pour objectif d'aider les ménages aux revenus modestes à devenir propriétaires. Découvrez les différences entre ces deux dispositifs et celui qui pourrait convenir le mieux à votre situation.
Les principes de base du bail réel solidaire et de la location-accession
Bail réel solidaire : séparer la propriété du bâtiment et du terrain
Le bail réel solidaire est un dispositif légal qui permet à un organisme agréé, appelé Organisme de Foncier Solidaire (OFS), d'acquérir un terrain et de séparer la propriété foncière du bâti. L'OFS, qui reste propriétaire du terrain, accorde ensuite un droit réel immobilier (usufruit) au particulier souhaitant construire ou acheter un logement pour une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans.
L'une des principales caractéristiques du BRS est donc cette dissociation entre le terrain et la construction, ce qui permet de diminuer le coût d'acquisition du logement pour l'accédant à la propriété.
Location-accession : une période locative précède l'achat du logement
La location-accession consiste en un contrat spécifique, appelé Prêt Location-Accession (PLA), qui permet à un ménage de louer un logement dans un premier temps, puis de l'acquérir progressivement. La période locative, appellée "phase d'accession", sert à tester les capacités financières de l'accédant avant qu'il ne devienne pleinement propriétaire du logement.
Cette formule présente l'avantage de sécuriser davantage le parcours d'accès à la propriété, en limitant les risques de surendettement et en permettant aux accédants de se constituer un apport personnel.
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Comparaison des critères d'éligibilité et des conditions financières
Conditions d'éligibilité
- Bail réel solidaire : Les ménages éligibles au dispositif doivent respecter des plafonds de ressources déterminés en fonction de la composition du foyer et de la localisation du logement. En savoir plus sur les conditions d’éligibilité du BRS.
- Location-accession : Là aussi, le dispositif s'adresse aux ménages dont les revenus n'excèdent pas un certain seuil, qui varie selon le secteur géographique et la taille du ménage. De plus, le logement doit être occupé à titre de résidence principale.
Comparaison des coûts d'acquisition et des avantages financiers
Le BRS permet généralement une réduction significative du coût d'achat par rapport à la location-accession, grâce à la dissociation du terrain et du bâti. Le prix d'acquisition est en effet limité au seul coût de la construction, tandis que l'OFS conserve la propriété du terrain.
Cela dit, la location-accession présente elle aussi plusieurs avantages financiers :
- Une exonération de la taxe foncière pendant les années de location
- Un taux de TVA réduit (5,5 %) au moment de l'achat définitif du logement
- Possibilité d'accéder aux aides publiques pour l'accession à la propriété, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Revendre ou transmettre son logement : quelles spécificités ?
Au-delà de l'acquisition elle-même, il est utile de s'intéresser aux aspects liés à la revente ou à la transmission du logement acquis via un BRS ou via la location-accession.
Bail réel solidaire : la notion de "prix plafonné"
Lorsqu'un propriétaire souhaite revendre son logement acquis en BRS, il doit proposer un prix "plafonné", défini par l'OFS et indexé sur un indice de référence. L'objectif est de favoriser la pérennité du parc de logements sociaux et d'éviter toute spéculation immobilière.
En cas de transmission du logement par héritage ou donation, le bénéficiaire devra également respecter les conditions d'accès au dispositif (notamment les plafonds de ressources).
Location-accession : une plus grande liberté au moment de la revente
Concernant la location-accession, aucun plafonnement du prix n'est imposé lors de la revente du logement. De plus, si le propriétaire rencontre des difficultés financières, il peut demander à revenir à la situation antérieure (location) et attendre de meilleures conditions pour acheter définitivement le bien.
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