Le bail réel solidaire est une nouvelle formule permettant d'accéder à la propriété à moindre coût. Il s'agit d'un dispositif qui sépare le droit de disposer du logement et la propriété du terrain sur lequel il est bâti, cette dernière étant détenue par un organisme, généralement public, tel qu'une collectivité territoriale.
Le Bail Réel Solidaire (BRS): qu'est-ce que c'est ?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif immobilier français qui permet aux ménages à revenus modestes d'accéder à la propriété tout en maintenant l'accessibilité financière des logements sur le long terme.
L'idée fondamentale est de séparer le foncier du bâti. Le ménage achète le bâtiment tandis que le foncier reste la propriété d'une entité publique ou d'une association.
Le propriétaire du bâtiment signe un bail de longue durée (18 à 99 ans) et paie une redevance pour l'usage du foncier, ce qui réduit considérablement le coût total de l'acquisition.
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Les avantages du BRS (Bail Réel Solidaire)
Lorsque vous optez pour le BRS, vous bénéficiez de plusieurs avantages :
- Un prix d'achat moins élevé : puisque vous n'achetez pas le terrain, le montant global est nettement diminué ;
- Des frais de notaire réduits : ils sont calculés sur la valeur du bien immobilier uniquement, et non sur la valeur du terrain ;
- Une exonération temporaire de taxe foncière : généralement accordée pour une période de 15 ans à compter de l'achèvement des travaux.
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La revente d'un bien immobilier acquis via un Bail Réel Solidaire
La revente d'un bien immobilier sous BRS peut sembler plus complexe qu'une vente ordinaire. Toutefois, il est tout à fait possible de revendre un tel bien, sous certaines conditions.
Rachat du bien par l'organisme détenteur du terrain
Premièrement, lors de la revente, l'organisme propriétaire du terrain dispose d'un droit de préemption. Cela signifie que celui-ci a la priorité pour racheter le logement au prix fixé par les parties. Si l'organisme décide d'exercer ce droit, il doit notifier sa décision dans un délai de deux mois suivant la réception de l'offre de vente.
Le contrat de BRS prévoit également un mécanisme d'encadrement des prix à la revente, afin de maintenir l'accessibilité financière du logement pour les futurs acquéreurs. Ce plafonnement est calculé en fonction de l'évolution du revenu des ménages et/ou des prix du marché immobilier.
Recherche d'un nouvel acquéreur
Si l'organisme ne souhaite pas racheter le bien, il est alors possible de rechercher un nouvel acquéreur. Cependant, la revente est soumise à certaines conditions d'éligibilité :
- Le nouvel acquéreur doit remplir les conditions de ressources applicables au BRS ;
- Le logement doit constituer sa résidence principale ;
- Il doit s'engager à respecter les clauses d'usage du bail réel solidaire (notamment en ce qui concerne la durée de l'occupation ou les travaux éventuels).
Ces conditions peuvent varier selon les organismes et les régions, il est donc important de se renseigner auprès de l'entité détentrice du terrain pour connaître les critères précis.
Les démarches pour revendre un bien en BRS
La procédure de revente d'un bien immobilier en bail réel solidaire comporte plusieurs étapes :
- Informer l'organisme détenteur du terrain : avant de vendre le logement, il convient d'informer cet organisme, par courrier recommandé avec accusé de réception, en lui fournissant les informations sur le prix et les conditions de vente envisagées ;
- Obtenir l'accord de l'organisme : si celui-ci ne souhaite pas exercer son droit de préemption et accepte les conditions de la revente, vous pouvez alors entamer les démarches pour trouver un nouvel acquéreur ;
- Trouver un acquéreur éligible : il est important de veiller à ce que le futur acheteur réponde aux critères exigés par le BRS (ressources, conditions d'occupation, etc.).
Une fois l'acquéreur trouvé et les conditions remplies, la vente peut être réalisée chez un notaire, comme pour n'importe quelle transaction immobilière.
Astuce : intégrer une clause suspensive spécifique
Pour sécuriser la transaction en cas de revente d'un bien sous BRS, il est recommandé d'inclure dans l'avant-contrat de vente une clause suspensive. Celle-ci prévoit que l'accord définitif ne sera conclu qu'à condition :
- Que l'organisme détenteur du terrain renonce à exercer son droit de préemption ;
- Que le nouvel acquéreur satisfasse aux critères d'éligibilité au BRS.
Cette clause permet de protéger le vendeur et l'acheteur en cas de non-respect des conditions requises pour la revente, sans pénaliser les parties. Néanmoins, point important, il est important que la transmission se déroule dans le respect des règles du bail réel solidaire.
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