Immobilier neuf : la crise qui profite aux acheteurs
Selon les dernières données disponibles, les ventes de logements neufs ont connu une baisse marquée depuis quelques années et cette tendance s'est accentuée récemment avec l'envolée des taux. Sur les 12 mois jusqu'à juillet, elles ont atteint environ 330 000 unités, soit bien en dessous des niveaux précédents.
Plusieurs études récentes estiment que les besoins annuels en logements pourraient atteindre entre 395 000 et 495 000 d'ici à 2030. Le secteur du logement social fait également état d'une demande non satisfaite de 2,2 millions de personnes.
Les principales raisons de la crise dans l'immobilier neuf
La baisse du pouvoir d'achat des ménages due à l'endettement : La hausse des taux d'intérêt de la BCE entraîne une revalorisation des taux de prêt immobilier, qui sont passés d'un niveau proche de 1% à près de 4% en quelques trimestres. En d'autres termes, cela supprime 30% de la demande sur le marché.
Moins d'appétit pour l'immobilier chez les investisseurs : Face à des taux d'intérêt nuls ou négatifs sur les placements financiers sans risque, ces derniers se sont tournés vers des actifs plus rémunérateurs, notamment dans l'immobilier.
Maintenant que les taux d'intérêt sans risque se situent entre 3% et 4%, il est logique que les investisseurs aient moins d'appétit pour l'immobilier. Il convient de noter que de nombreux facteurs à l'origine de cette baisse de la demande semblent être structurels plutôt que purement conjoncturels. Le retour aux taux d'intérêt historiquement observés ne signifie donc pas automatiquement un regain de la demande à ces niveaux.
Vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf ? Découvrez la loi Pinel
La loi Pinel, du nom de l'ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, a été instaurée en 2014 pour remplacer la loi Duflot. Ce dispositif fiscal vise à inciter les investisseurs à acheter des logements neufs dans des zones tendues où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.
Les conditions d'éligibilité
Pour être éligible à la loi Pinel, un investissement doit respecter plusieurs conditions :
- L'achat doit concerner un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) situé dans une zone éligible au dispositif (zones A, Abis et B1).
- Le bien immobilier doit répondre à certaines normes de performance énergétique, notamment le label BBC 2005 ou la réglementation thermique RT 2012.
- Louer le bien non meublé à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée minimale de 6 ans, avec possibilité de prolongation jusqu'à 12 ans.
- Respecter des plafonds de loyers définis selon la zone géographique et la surface du logement.
- Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par la loi.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel
La réduction d'impôts accordée aux investisseurs sous le dispositif Pinel varie en fonction de la durée de location :
- Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d'impôts est de 12% du prix d'achat du logement.
- Pour une durée de location de 9 ans, la réduction d'impôts est de 18% du prix d'achat du logement.
- Pour une durée de location de 12 ans, la réduction d'impôts est de 21% du prix d'achat du logement.
Cependant, il convient de noter que le montant total de la réduction d'impôts est plafonné à 63.000€ et ne peut pas dépasser 5.500€ par mètre carré de surface habitable. Par ailleurs, l'investissement est limité à deux logements par an pour un montant maximal de 300.000€.
Vous souhaitez plutôt acheter dans le neuf pour y vivre ?
Outre les avantages fiscaux liés à la défiscalisation immobilière et notamment à la loi Pinel, acheter dans l'immobilier neuf présente d'autres atouts :
- Des frais de notaire réduits : Les frais de notaire sont généralement moins élevés pour l'achat d'un bien immobilier neuf (entre 2% et 3% du prix d'achat) que pour l'achat d'un bien ancien (entre 7% et 8%).
- Des garanties constructeur : Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, l'acquéreur bénéficie de différentes garanties offertes par le constructeur, telles que la garantie décennale (10 ans) ou la garantie biennale (2 ans).
- Une meilleure performance énergétique : Les logements neufs sont soumis à des normes de construction plus strictes en matière d'isolation et d'économie d'énergie, ce qui permet de réaliser des économies sur les factures.
Vous souhaitez investir ou acheter dans l'immobilier neuf ?
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