Immobilier neuf : Inclure les logements neufs à sa stratégie immo
Lorsque l'on parle de stratégie immobilière, on peut aborder la question sous différents angles : investissement locatif, achat de résidence principale ou secondaire, investissement dans l’immobilier neuf ou ancien.
Chaque option possède ses propres caractéristiques et avantages, et c'est à chaque investisseur immobilier de déterminer quelles sont celles qui correspondent le mieux à ses objectifs et à son profil.
Quelle stratégie choisir ?
L'investissement de rendement
L'objectif de cette stratégie est de générer des revenus locatifs réguliers et élevés par rapport au montant investi. L'idéal étant de couvrir (le plus possible) l'investissement initial.
Les investisseurs qui privilégient le rendement se tournent vers des biens offrant un fort potentiel locatif, qui peuvent être loués rapidement et sans difficulté. Ils visent généralement des zones géographiques dynamiques sur le plan économique et démographique, où la demande locative est soutenue.
Certains types de biens sont particulièrement prisés comme les petites surfaces (très rentables), les logements étudiants ou les résidences seniors. Néanmoins, ces placements peuvent présenter des risques plus importants, notamment en termes de vacance locative ou de dégradation du bien.
L'investissement patrimonial
La stratégie d'investissement patrimonial vise à constituer un patrimoine stable et pérenne, capable de générer des revenus sur le long terme et de prendre de la valeur avec le temps.
Pour cette stratégie, il faut être prêt à (potentiellement) accepter un rendement locatif plus faible au profit d'un bien de "meilleur qualité".
Les biens immobiliers ciblés pour ce type d'investissement peuvent être des appartements familiaux (4-5 pièces), des maisons individuelles ou des immeubles de rapport. L'accent est mis sur la qualité du bien, sa localisation et son potentiel de revente plutôt que sur la maximisation du rendement locatif à court terme.
Les avantages d'investir dans l'immobilier neuf
- Réduction des frais d'acquisition : lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont généralement moins élevés que pour un achat dans l'ancien.
- Normes de construction récentes : un bien neuf est construit selon des normes énergétiques et environnementales plus strictes, ce qui se traduit par une meilleure performance énergétique et des coûts de chauffage réduits.
- Possibilité de défiscalisation immobilière : des dispositifs tels que la loi Pinel permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf à but locatif.
- Pas de travaux à prévoir : le logement étant neuf, il n'y a pas de travaux à effectuer avant de le mettre en location ou de l'occuper.
- Garanties de construction : un bien immobilier neuf bénéficie de garanties telles que la garantie décennale ou la garantie de parfait achèvement, qui protègent l'acheteur en cas de problèmes de construction.
Les avantages d'investir dans l'ancien
- Prix d'achat souvent moins élevé : les biens immobiliers anciens sont généralement vendus à un prix inférieur à celui des biens neufs.
- Emplacement et potentiel locatif souvent attractif : les logements anciens peuvent offrir un meilleur emplacement et un cachet qui attirent les locataires.
- Valeur ajoutée grâce aux travaux : réaliser des travaux de rénovation peut augmenter la valeur du bien et générer une plus-value à la revente.
Vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf ? Découvrez la loi Pinel
La loi Pinel, du nom de l'ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, a été instaurée en 2014 pour remplacer la loi Duflot. Ce dispositif fiscal vise à inciter les investisseurs à acheter des logements neufs dans des zones tendues où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.
Les conditions d'éligibilité
Pour être éligible à la loi Pinel, un investissement doit respecter plusieurs conditions :
- L'achat doit concerner un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) situé dans une zone éligible au dispositif (zones A, Abis et B1).
- Le bien immobilier doit répondre à certaines normes de performance énergétique, notamment le label BBC 2005 ou la réglementation thermique RT 2012.
- Louer le bien non meublé à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée minimale de 6 ans, avec possibilité de prolongation jusqu'à 12 ans.
- Respecter des plafonds de loyers définis selon la zone géographique et la surface du logement.
- Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par la loi.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel
La réduction d'impôts accordée aux investisseurs sous le dispositif Pinel varie en fonction de la durée de location :
- Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d'impôts est de 12% du prix d'achat du logement.
- Pour une durée de location de 9 ans, la réduction d'impôts est de 18% du prix d'achat du logement.
- Pour une durée de location de 12 ans, la réduction d'impôts est de 21% du prix d'achat du logement.
Cependant, il convient de noter que le montant total de la réduction d'impôts est plafonné à 63.000€ et ne peut pas dépasser 5.500€ par mètre carré de surface habitable. Par ailleurs, l'investissement est limité à deux logements par an pour un montant maximal de 300.000€.
Vous souhaitez plutôt acheter dans le neuf pour y vivre ?
Outre les avantages fiscaux liés à la défiscalisation immobilière et notamment à la loi Pinel, acheter dans l'immobilier neuf présente d'autres atouts :
- Des frais de notaire réduits : Les frais de notaire sont généralement moins élevés pour l'achat d'un bien immobilier neuf (entre 2% et 3% du prix d'achat) que pour l'achat d'un bien ancien (entre 7% et 8%).
- Des garanties constructeur : Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, l'acquéreur bénéficie de différentes garanties offertes par le constructeur, telles que la garantie décennale (10 ans) ou la garantie biennale (2 ans).
- Une meilleure performance énergétique : Les logements neufs sont soumis à des normes de construction plus strictes en matière d'isolation et d'économie d'énergie, ce qui permet de réaliser des économies sur les factures.
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